Pleins feux sur les prêts hypothécaires

prêts hypothécaires

Nouvelle menace pour les faibles taux hypothécaires

Nous avons longuement discouru de l’importance pour le client d’avoir le choix quand il s’agit de contracter un prêt hypothécaire. Les petits courtiers spécialisés dans ce type de prêts, ainsi que les coopératives de crédit, n’ont certainement pas le même niveau de notoriété que les grandes banques, mais ils offrent habituellement des taux hypothécaires plus faibles qui peuvent faire économiser des sommes importantes aux consommateurs.

Mais une nouvelle réglementation proposée dans le cadre du budget fédéral de mars, pourrait tuer leur capacité à demeurer concurrentiels sur ce marché. Cette nouvelle réglementation vise à limiter la vente de prêts hypothécaires à des investisseurs qui permet aux institutions prêteuses d’accéder au capital nécessaire pour prêter aux acheteurs de maisons.Cette mesure aurait un impact important sur l’accès à la propriété au Canada et sur une saine concurrence entre les institutions financières.

L’abc des papiers commerciaux adossés à des actifs (PCAA)

La nouvelle réglementation cible une méthode de financement utilisée par les institutions, qui leur donne le moyen d’offrir aux consommateurs des taux hypothécaires plus faibles. Voici comment ça fonctionne. Une institution vous octroi un prêt hypothécaire qui est dès lors considéré comme un actif qui viendra à échéance une fois votre maison payée. Pour monétiser cet actif, le prêteur va vendre votre hypothèque à des investisseurs. Ce type d’investissement s’appelle un papier commercial adossé. Les prêteurs le vendent pour obtenir un flux de trésorerie qui leur permet d’offrir des taux d’intérêt plus faibles et d’en faire profiter le consommateur.

La garantie des emprunts hypothécaires

Un investisseur avisé doit se demander ce qui arrive avec les prêts hypothécaires en défaut. Les PCAA sont-ils considérablement plus risqués? Après tout, la vente de PCAA en défaut, est à l’origine de la crise immobilière américaine au cours de laquelle de grandes quantités de prêts hypothécaires à risque ont été vendus en masse.

Au Canada, l’immunisation à cette crise est due à la façon dont les prêts hypothécaires sont assurés. Un prêt hypothécaire est considéré à risque élevé si moins de 20% de la valeur de la maison a été versé en acompte par l’acheteur. Ces prêts hypothécaires à « ratio élevé » doivent obligatoirement être assortis d’une assurance-prêt, qui couvre les pertes du prêteur en cas de défaut de l’acheteur. Le fournisseur d’assurance le plus couramment utilisée est la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui est entièrement soutenue par le gouvernement, donc par les contribuables.

Pour être admissibles à la couverture de la SCHL, un acheteur doit verser un acompte minimal équivalent à au moins 5% de la valeur de la maison. Ceux qui ne peuvent rencontrer cette exigence, peuvent toujours traiter avec des assureurs privés comme Genworth Canada Guaranty qui offrent ce genre de couverture. La nouvelle réglementation envisagée par Ottawa interdirait d’avoir recours à tout assureur autre que la SCHL, idem pour la vente de prêts hypothécaires à des investisseurs et créerait des limites de financement pour les prêteurs.

Impacts pour les consommateurs

Les consommateurs doivent envisager une potentielle augmentation des taux hypothécaires. Les prêteurs pourraient être contraints de retirer leurs offres concurrentielles si le nombre de prêts hypothécaires admissibles à la vente aux investisseurs diminue.

Le gouvernement semble avoir imposé ce plan dans le but de forcer une «discipline de marché». En forçant les prêteurs à se soumettre aux directives du gouvernement, il tente de créer une stabilité dans le marché. Comme l’a déclaré le ministère des Finances, «Le gouvernement fait ces changements pour renforcer la discipline de marché dans le secteur des prêts résidentiels et réduire l’exposition des contribuables au secteur immobilier. Les canaux de financement qui ont recours à une assurance garantie par les contribuables devraient être soumis à des normes et à une surveillance minimales afin d’assurer la stabilité financière canadienne. »

Il s’agit peut-être aussi d’une tentative pour ralentir la guerre des taux qui sévit parmi les prêteurs et les courtiers qui poussent les taux hypothécaires à des niveaux planchers sans précédent. Le ministre des Finances, Jim Flaherty, a publiquement réprimandé les grandes banques qui ont réduit leurs taux à des niveaux très faibles et qui contrent les efforts de son gouvernement pour endiguer l’endettement des ménages. Les petits prêteurs ont quant à eux, toujours réussi à esquiver la balle.

Les effets de cette nouvelle réglementation seront minimales pour commencer. Seulement 6 milliards de dollars de prêts hypothécaires sur les 200 milliards annuels, sont financés avec des PCAA. C’est une forme de financement qui gagne en popularité parmi les prêteurs. Les véritables effets sur le marché et sur l’accès à la propriété se feront sentir avec le temps.

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