Guide pour Prêt Hypothécaire

Magasiner pour une hypothèque peut être un processus long et difficile et il y a beaucoup d’informations à assimiler. RateSupermarket.ca a compilé ce guide rapide et facile à utiliser pour vous aider à trouver le meilleur taux d’intérêt pour vous. Il est toujours préférable de parler avec un spécialiste en prêt hypothécaire pour être sure que vous prenez la meilleure décision possible.

Très peu de gens peuvent acheter une maison ou une propriété par leur propre moyen sans l’aide de financement. D’où l’avantage d’avoir une hypothèque. Selon Wikipedia, une hypothèque est : »Un prêt garanti par des biens immobiliers utilisant une hypothèque (un instrument légal.) »

Un prêt hypothécaire est habituellement presque égal au montant complet de la valeur de la maison, et permet aux gens d’acheter, de vivre et d’utiliser la propriété sans payer la valeur complète tout à la fois.

La personne/les gens qui achètent une propriété ne la possède pas jusqu’à ce que le prêt hypothécaire soit payé en entier, le prêteur de votre hypothèque (i.e. la banque) est propriétaire pendant ce temps.

Le prêteur hypothécaire demande un acompte, lequel est un pourcentage de la valeur totale de la propriété vous achetez, afin de vous prêter l’argent.

Par exemple si la valeur d’une propriété est de 100,000$ et vous donner un dépôt de 10%, ceci serait égal à
100,000$ X 10% = 10,000$ de dépôt.

Par conséquent, le prêteur hypothécaire vous fournirait avec 90,000$ de prêt hypothécaire (100,000$ = valeur de la propriété – 10,000$ de dépôt.)

Pourquoi est-ce que quelqu’un vous donnerait un prêt hypothécaire ? Eh ! bien, il y a un hic – Intérêt. Votre prêt hypothécaire doit être repayé avec intérêt, lequel est le profit que le prêteur fait sur le prêt.

Les prêteurs hypothécaires fournissent des façons variées de remboursement lesquelles créent les différents prêts hypothécaires qui sont disponibles. Au Canada, si vous avez un dépôt de 20% ou plus de la valeur du prix de votre propriété, vous aurez ce qu’on appel une hypothèque conventionnelle. Si votre hypothèque est moins de 20% de la valeur du prix de votre propriété vous aurez ce que l’on appel une hypothèque à ration élevée, lequel est unique au Canada.

Un prêt hypothécaire à ratio élevé signifie que, le prêteur fournit plus d’argent pour acheter la propriété, et que l’acheteur fournit un dépôt plus petit, ils ont des risques plus élevés. Par conséquent, le prêteur a besoin de protection et assure le prêt hypothécaire. L’assurance s’appelle assurance prêt hypothécaire et protège le prêteur au cas ou l’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt et est payé pour l’emprunteur.

Il y a déjà eu un certain nombre de fournisseur d’assurance au Canada, mais avec la récente crise financière, certains des US compétiteurs se sont retirés du marché et a laissé la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) AIG United guaranty et Genworth Financial comme principaux fournisseurs canadiens de prêt hypothécaire.

Types d’hypothèques

Il y a 3 types de prêts hypothécaires principaux :

  • Open
  • Fermé
  • Convertible

Prêts hypothécaires à taux ouverts

Les prêts hypothécaires à taux ouverts sont très pratiques et sont plus flexibles car ils vous permettent de gros paiement et de rembourser le prêt hypothécaire en entier sans pénalité. Par conséquent, il y a un prix pour cette flexibilité avec un taux plus élevé comparé à son équivalent à taux fermé. Heureusement, le genre de consommateur qui opte pour un prêt hypothécaire ouvert peut se permettre des changements dans les taux d’intérêts et apprécie vraiment la capacité de rembourser le prêt s’ils veulent.

Rappelez-vous que les autres types de prêts hypothécaires vous permettent de rembourser jusqu’à 20% de la valeur du prêt, une fois par année sans aucun frais additionnel, et ce montant peut servir à rembourser le principal. En plus, certains prêteurs offrent l’option d’augmenter vos versements réguliers (hebdomadaire/mensuel) jusqu’à 20% sans encourir aucun frais.

Prêts hypothécaires à taux fermés

Les prêts hypothécaires à taux fermés donnent une stabilité additionnelle aux consommateurs parce qu’ils ont un taux d’intérêt déterminé pour une période de temps, leur permettant une prévision et planification facile. Plusieurs prêteurs chargent une pénalité si le prêt est remboursé plutôt et elle peut être dispendieuse. Si vous êtes à un taux non compétitif versus le marché, il serait profitable de parler à un conseiller hypothécaire parce que parfois il vaut mieux payer la pénalité pour avoir un taux d’intérêt plus bas.
Les prêts hypothécaires fermés ont généralement un taux d’intérêt plus bas que les prêts hypothécaires ouverts parce que le prêteur est capable de prévoir les montants que le prêt va générer.

Prêts hypothécaires convertibles

Un prêt hypothécaire convertible est une option qui vous offre la possibilité de transformer le prêt que vous avez pour une certaine période. Par exemple, vous pouvez commencer avec un prêt hypothécaire ouvert et le changer pour un prêt hypothécaire fermé. Un prêt hypothécaire convertible est généralement offert à un taux plus faible qu’un prêt hypothécaire ouvert, en plus d’avoir la flexibilité de changer pour un terme fermé.

Taux hypothécaires

Un taux d’intérêt est le montant en pourcentage chargé pour un emprunt. Un taux d’intérêt hypothécaire ou taux hypothécaire est le montant en % chargé sur un prêt hypothécaire. Il y a 2 types de taux hypothécaires : Taux hypothécaire fixes et taux hypothécaire variable.

Taux hypothécaires à taux fixes

Les taux hypothécaires à taux fixes signifie que, tenez-vous bien, votre taux d’intérêt demeurera fixe pour une certaine période de temps. – i.e. il ne changera pas pendant le terme de votre prêt hypothécaire. Vous serez en mesure de savoir sur une base mensuel (ou hebdomadaire, semi-mensuel, etc) combien vos versements seront et combien vous devez au prêteur et ce que vous devrez à la fin du terme.

Ces prêts hypothécaires sont habituellement de 6 mois à 25 ans. Ceci signifie que si quelqu’un a prit un prêt hypothécaire de 25 ans, le taux serait fixe pour une période de 25 ans, alors, l’emprunteur peut choisir d’arranger un différent type d’hypothèque jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. La plupart des gens ont tendance à fixer le taux du prêt hypothécaire pour 2 – 5 ans.

Taux hypothécaire variable (ou flottant)

Un taux hypothécaire variable ou flottant, est un prêt hypothécaire à taux ajustables (ARM) qui change quand les taux d’intérêts augmentent ou baissent pour la durée du terme. Le taux d’intérêt fluctue avec les taux préférentiels des prêteurs et peut changer à chaque jour.

Calcul des taux hypothécaires au Canada

La différence quand on calcule le taux hypothécaire au Canada est que, toutes les hypothèques sont composées semi-annuellement, sauf les hypothèques à taux variables ou flottants. Ceci est différent des Etats-Unis ou les taux hypothécaires des Etats-Unis assume un taux d’intérêt composé mensuellement. Ceci veut dire que si vous voyez un taux d’intérêt canadien à 6%, le prêt hypothécaire sera effectivement un taux annuel(EAR) de 6,09%, sur une base de 3% semi-annuellement.

Option de remboursement

Les remboursements hypothécaires sont composés de 2 éléments, le principal (l’argent emprunté) et intérêt (frais chargé pour l’argent prêté.) Le plus d’argent que vous pouvez donner en acompte, le moins vous aurez à emprunter, résultant en moins d’intérêt vous devrez payer durant le terme de l’hypothèque.

Tout paiement supplémentaire que vous ferez sur votre l’hypothèque, vous économisera beaucoup d’argent en intérêt durant le terme de l’hypothèque. Comme le solde de l’hypothèque diminue, moins de vos paiements serviront à payer les intérêts et plus servira à payer le principal, remboursant ainsi la dette beaucoup plus rapidement.

Il y a quelques façons que vous puissiez réduire le montant que vous devez sur votre hypothèque, lesquelles sont expliquées ci-dessous

Augmenter la fréquence des paiements

Plusieurs prêteurs vous offriront des façons différentes de paiements comme :

Mensuel

L’option la plus utilisé, par exemple, le versement est pris le 1er de chaque mois.

Aux deux semaines rapides ou accélérées

Les paiements sont la ½ du versement mensuel, collecté aux 2 semaines. Par exemple si le versement mensuel est de 1,000$ alors le paiement aux deux semaines rapide sera de 500$. Les paiements sont faits la même journée aux 2 semaines et au moins 2 fois par année vous aurez 3 paiements dans le mois.

Exemple

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$ en paiement par année. Mais, si vous payez aux 2 semaines c’est 1,000$ x 26 – 26,000$. Le montant d’intérêt est le même, donc, le montant additionnel de 2,000$ sera déduit du solde de votre hypothèque.
Vous ferez aussi une petite déduction supplémentaire sur le solde de votre hypothèque parce que vous faites de petits paiements plus rapidement que si vous faites de gros paiements une fois par mois.

Aux deux semaines (non rapide)

Les paiements sont pris 2 fois par mois, soit le 1er et le 15 du mois et sont la ½ du versement mensuel. Vous payez le même montant à la fin de l’année comme vous feriez avec l’option mensuelle.

Exemple

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$ avec l’option aux deux semaines, vous paierez 1,000$ deux fois par mois – 1,000$ x 24 = 24,000$. Un petit conseil, cette option peut vous être utile pour faire vos versements hypothécaires s’il correspond à votre paie si vous êtes payé aux deux semaines.

Hebdomadaire rapide ou accéléré

Cette option est la même qu’aux deux semaines rapides, excepté que les versements sont le même jour à chaque semaine, ce qui signifie que votre versement est le ¼ de votre normal paiement mensuel.

Exemple

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$ alors vous paierez 500$ par semaine x 52 semaines = 26,000$. Vous payez un extra 2,000$ par année, lequel sera déduit de votre solde hypothécaire.

Parfois, il y a 5 semaines dans le mois et vous aurez 5 versements dans ce mois. Ceci arrivera au moins 4 fois par année.

Hebdomadaire (non rapide)

Cette option prend votre option mensuelle multiplier par 12 mois et divisez-le par 52 semaines dans un an. En une fois, vous payez dans un an, le même montant que l’option mensuelle.
Un montant minime peut être gagné due au ¾ de votre paiement est fait plus tôt chaque mois. Ceci peut être une bonne option, s’il correspond à votre paie.

Option prépaiement 20/20

Pendant vos recherches d’hypothèque vous verrez des termes comme 10/10 et 20/20 lesquels font références aux remboursements ou peuvent aussi référer à versements ‘’doubles » paiements forfaitaires. Ceux-ci réfèrent à deux sortes de paiements que le prêteur vous permet d’effectuer soit des paiements supplémentaires ou augmenter vos paiements réguliers.

Exemple

Une option 20/20 serait réparti comme suit :

20 – Le premier 20 signifie que vous pouvez faire un versement supplémentaire une fois par année, allant jusqu’à 20% du montant original

20 – Le deuxième 20 signifie que vous pouvez augmenter votre paiement hebdomadaire/aux deux semaines/mensuel par 20%.

Si vous le pouvez, en faisant ces paiements additionnels, vous économiserez beaucoup d’argent au cours de la durée de votre hypothèque parce que vous réduisez votre principal plus rapidement et réduisant l’intérêt que vous devez payer. Chaque prêteur a des lignes directrices et règlements différents, alors assurez-vous de vérifier toutes les conditions !

Amortissement

 

L’amortissement est le temps nécessaire, habituellement en années, pour rembourser le prêt, en supposant que :

  • Le taux d’intérêt et le montant des versements ne changent pas
  • Les versements soient réguliers
  • Aucun versement additionnel n’a été effectué

La période la plus longue pour un amortissement au Canada est était de 25 ans, cependant cela a changé. Il y a quelques années, le gouvernement a permis au marché de s’épanouir et permit de nouvelle innovation et la SCHL a débuté d’assurer les prêts hypothécaires avec 40 ans d’amortissements. Cependant, à cause du ‘’credit crunch’ et la crise immobilière aux Etats-Unis, il a renversé cette décision et il n’assure plus d’hypothèque pour plus de 35 ans d’amortissement depuis octobre 2008. Si vous répartissez votre prêt sur une longueur période (comme 35 ans) ceci signifie que vous aurez de plus petits versements présentement, mais en perspective, cela vous coûtera beaucoup plus cher. La sagesse dit que vous devriez utiliser la période d’amortissement la plus courte possible parce que cela peut vous épargner des milliers de dollars sur une durée de 35 ans et pensez ce que vous pouvez vous acheter avec cet argent !

Voici un exemple de (ACFC) Agence de la consommation en matière financière du Canada qui démontre combien d’intérêts payés (sur la période entière d’un amortissement) sur une hypothèque de 150,000$, en supposant que le taux annuel d’intérêt constant de 6.45 pour cent.
Exemple – Amortissement vs. Intérêt payé

Période d’amortissement Paiement mensuel Intérêt payé
40 ans 865$ 264,620$
35 ans 890$ 224,79$
30 ans 935$ 186,540$
25 ans 1000$ 150,060$
20 ans 1,105$ 115,550$
15 ans 1,295$ 83,200$
10 ans 1,690$ 53,150$

Réduisez votre amortissement en date de renouvellement

A la fin de chaque terme, vous devez renouveler votre hypothèque. Par exemple, si vous prenez un terme de 5 ans à taux fixe avec un amortissement sur 25 ans, après 5 ans, vous allez devoir renouveler pour un autre terme. Comme il vous reste maintenant 20 ans sur votre hypothèque, si le taux d’intérêt était le même ou plus bas, et que vous seriez capable de réduire l’amortissement, à 15 ans au lieu de 20 ans par exemple, ceci vous aiderait beaucoup à payer votre hypothèque plus tôt.

Courtier hypothécaire vs prêteur régulier

Un courtier hypothécaire est un agent indépendant, qui travaille pour vous, l’emprunteur, et est l’intermédiaire entre les réseaux de prêteurs hypothécaires et vous. Comme les courtiers hypothécaires arrangent des hypothèques pour des centaines de millions de dollars chaque année, ils peuvent habituellement vous avoir un meilleur taux des prêteurs que si vous approchiez ce prêteur vous-même. C’est tout simplement l’économie à l’échelle – les prêteurs offriront aux courtiers le meilleur taux afin de continuer à recevoir le large volume d’affaire ils génèrent chaque année.

C’est gratuit ! La grande majorité des courtiers hypothécaires ne vous chargeront pas pour leur service (à moins que ce soit une situation très compliquée) et reçoivent 0% d’honoraire de la part du prêteur une fois que votre hypothèque est garantie. Le courtier hypothécaire ira à tous les prêteurs disponibles avec qui il travaille pour trouver le meilleur produit pour vos besoins. Beaucoup de courtiers travaillent jusqu’à 85 prêteurs différents.

Ce volume d’options contraste grandement avec la situation ou vous vous présentez à votre banque locale pour avoir leur meilleur taux. Ils peuvent seulement vous offrir leur taux, et ne peuvent peut-être pas être aussi flexible.

En conséquence, plus d’hypothèques sont arrangées par l’entremise des courtiers au Canada. Actuellement, on estime que 25-30% des hypothèques sont arrangées par l’entremise des courtiers selon L’Institut canadien des courtiers en prêts hypothécaires (ICCPH.) En dépit de la croissance, il y a beaucoup à faire si on se compare aux autres pays. Aux Etats-Unis la part du marché des courtiers hypothécaires a augmenté de 60% dans les 10 dernières années, étant de 20% la part du marché vers la fin des années 1980, selon Wholesale Access, une firme de consultation.

Pré-qualification vs pré-autorisé

Quand vous ferez vos recherches pour une hypothèque, vous pourriez rencontrer ces deux termes contradictoires, voir ci-dessous pour l’explication.

Pré qualification

Une pré-qualification compare votre revenu personnel par rapport à l’industrie des ratios d’endettement, et vous permettra de savoir pour quel genre d’hypothèque (combien) vous pouvez vous qualifier. Vous n’avez pas un prêt hypothécaire pré-autorisé même si vous avez passé la pré-qualification.

Pré-autorisé

Un pré-autorisé, d’autre part, est un prêt conditionnel par un prêteur hypothécaire. C’est beaucoup plus en profondeur qu’une pré-qualification et est recommandée de le faire au début de votre recherche d’achat de maison. Pré-autorisé est plus facile pour le prêteur hypothécaire de vous conseiller car il a une meilleure connaissance de votre situation.

Pré-autorisé, est habituellement présenté par vous au vendeur quand vous faites l’offre sur une propriété. Si vous pouvez obtenir un pré-autorisé, vous serez un meilleur candidat et cela augmentera vos chances de gagner l’offre sur une propriété. Quelques prêteurs hypothécaires vous offre un programme qui vous permettra de rencontrer vos conditions hypothécaires pré-autorisées et vous offre une option de protection de votre taux pour la durée du processus de recherche de maison – appelé taux garanti et peu être jusqu’à 120 jours.

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