Contribution REER ou réduction d’hypothèque?

Is it a better strategy to pay off your RRSP or your mortgage first?
La majorité des Canadiens qui ont une capacité financière limitée se posent chaque année la même question, « Devrais-je contribuer à mes REER ou réduire mon prêt hypothécaire?>.

Comme en fait foi cet article du Financial Post, les conseillers financiers répondent chaque fois la même chose : Il est important d’épargner pour la retraite, mieux vaut utilisez ses économies supplémentaires pour diversifier son fonds de retraite. (La plupart ne croient pas le remboursement du prêt hypothécaire prioritaire)

Arrérages sur la dette

Pour ma part, je crois qu’on fait fausse route. Les statistiques des 15 dernières années le confirment sans l’ombre d’un doute. On s’est carrément trompé! Je dis «nous» parce que je suis aussi conseiller en placement et coupable de sous-estimer, depuis plus de 20 ans, l’importance du remboursement du prêt hypothécaire.

En tenant compte de ce que nous savons aujourd’hui au sujet des taux hypothécaires et du rendement des placements au cours des 15 dernières années, la meilleures route à suivre s’impose d’elle-même. Mieux vaut oublier le REER jusqu’à ce qu’on ait remboursé son prêt hypothécaire.

Le revenu

Pour illustrer mon propos, examinons quelques projections basées sur la situation financière typique de l’investisseur moyen :

Il ou elle fait parti d’une famille qui gagne 40 150,00 $ par année. (Source: Statistiques Canada);

Il ou elle n’a pas accès à un régime de retraite d’entreprise et doit donc utiliser REER, CELI, etc pour s’assurer une retraite sans soucis financiers;

Son plafond de cotisation REER s’est maintenu en moyenne à 18 % de son revenu imposable au cours des dernières années.

L’hypothèque

Maintenant examinons le prêt hypothécaire.
Il a été contracté en janvier 1998;

La somme empruntée était de 190 000,00 $ (C’est beaucoup moins que le prêt hypothécaire moyen qui se chiffre actuellement à 301 000,00 $);

Le remboursement (amortissement) est étalé sur une période de 25 ans;
Les renouvellements de termes de remboursement ont été négocié avec une approche conservatrice. Ils ont été renouvelé aux 5 ans à taux fixe, à un taux d’intérêt moyen de 6,90 % sur 15 ans. (1998 = 6,85% 2003 = 6,45% 2008 = 7,39%) (Source: Banque du Canada)

Le REER

Examinons maintenant le placement REER typique :

Le contribuable moyen cotise chaque année à hauteur de 4,670.00 $ (Banque de Montréal) et dépense le remboursement d’impôt associé à cette cotisation. (Les investisseurs croient par ailleurs mériter une récompense pour avoir travaillé fort et avoir su épargner. Une philosophie qui s’avère par assez coûteuse en bout de ligne.)

Il est imposé à un taux nominal de 35 %, taux qui devrait chuter à 17 pour cent à la retraite. (C’est le scénario idéal. On contribue lorsqu’on est imposé au maximum et on retire lorsque notre revenu imposable diminue)

Imaginons que notre investisseur a payé en moyenne 2, 06 % par année en frais de gestion, ce qui est en dessous de la moyenne canadienne.

Supposons maintenant que notre investisseur est un as et qu’il a très bien fait au cours des 15 dernières années, dégageant un rendement moyen de 10,51% avant paiement des frais de gestion (En d’autres termes, il a appliqué avec rigueur la formule achat-conservation et a réinvesti la totalité des dividendes de l’indice TSX Total Return.)

Note : Selon la société de gestion BlackRock,, l’investisseur moyen a obtenu un rendement de 2,10% au cours des 20 dernières années. Ces chiffres signifient que si un REER rapporte moins que les 10.51% utilisés dans notre exemple, il est largement justifié de bouder le REER avant d’avoir complètement remboursé son prêt hypothécaire.

Le calcul

Voici un calcul qui s ‘applique à la situation typique de l’investisseur moyen. Découvrez comment calculer votre meilleur taux hypothécaire avec notre calculatrice hypothécaire
Question : rembourser son prêt hypothécaire ou cotiser à un REER?

Épargne disponible : 4 670,00 $

Premier scénario : Utiliser ses économies pour effectuer un paiement hypothécaire annuel supplémentaire (chaque année)

Montant de l’hypothèque : $ 190 000,00

Taux d’intérêt : 6,90 %

Période d’amortissement: 25 ans

Calcul de l’intérêt: Semi-annuel

Fréquence de remboursement: Mensuel

Économies après impôt :

Remboursement supplémentaire du capital: 70 050,00 $

Économie sur les intérêts: 91 156,30 $

Économies totales après impôt : 161 206,30 $

A ce rythme, le prêt hypothécaire sera remboursé 10 ans plus tôt, dans 15 ans au lieu de 25

Second scénario : Utiliser ses économies pour cotiser à un REER

Dépenser le remboursement d’impôt REER

Taux de rendement annuel du REER: 10,51 %

Frais de gestion annuels: 2,06%

Taux de rendement réel une fois les frais de gestion payés: 8,45%

Calcul de l’intérêt : Annuel

Taux d’imposition actuel: 35 %

Taux d’imposition à la retraite:17 %

Valeur accumulée au REER avant impôt :131 330,24 $

Valeur après impôt :109 004,10 $

Coût d’investissement REER sur 15 ans:17 644,73 $

Remarque : Une somme similaire affectée au remboursement de l’hypothèque aurait généré des économies totales de 108,801.03 $

Note: Ce calcul utilise les données sur les prêts hypothécaires et les investissements que nous avons inclus dans le calculateur hypothèque vs REER InvestingForMe qui calcule le rendement des investissements. Vous pouvez y faire un calcul avec vos propres chiffres en cliquant sur ce lien.(lien)

Examinons de nouveau ces chiffres

Le tableau ci-dessus montre clairement que prioriser le remboursement de son hypothèque avant de cotiser a ses REER permet d’économiser beaucoup d’argent, une économie totale qui se chiffre à 108 801,03 $. C’est 7 253,40 $ par année, 604, 45 $ par mois de plus dans les coffres de l’investisseur et ce, durant 15 ans! Je ne sais pas ce que vous en pensez, personnellement je trouve que c’est beaucoup d’argent.

En 15 ans, on économisera donc 161 206,30 $ après impôt si on rembourse son hypothèque en priorité. C’est 52 202,30 $ de plus que les 109,004.00 $ après impôt que rapporterait un investissement semblable placé dans un REER au cours de la même période.

Et pourtant, la plupart d’entre nous continuons à placer les REER au haut de la liste des instruments d’épargne. Pourquoi?

Ce que les conseillers financiers tentent de nous faire croire

Imaginons un contribuable qui a suivi les recommandations de son conseiller et a investi 4 670,00 $ de plus chaque année dans son REER. Prenons pour acquis qu’il ait obtenu un très bon rendement (le meilleur scénario décrit dans notre tableau),

Après 15 ans, notre investisseur aura accumulé 131 330,24 $ soit 109 004,10 $ après impôts et devra continuer à rembourser son prêt hypothécaire chaque mois pour 10 années supplémentaires.

En 25 ans, son prêt hypothécaire lui aura coûté 91 156,30 $ de plus en intérêts et il aura déboursé 67 955, 88 $ en frais de gestion de compte REER pour cette même période.

Voici donc ce que nous enseignent réellement l’analyse des données des 15 dernières années.

Voilà ce que ça donne si on consacre chaque année 4 670, 00 $ supplémentaires à son prêt hypothécaire sur une période de 15 ans :

Valeur du REER 0,00 $.

94 500, 00$ de marge de cotisations REER accumulée, (peut être utilisé à tout moment et donne droit à un remboursement d’impôt supplémentaire).

25 500,00 $ de marge de cotisation à un CELI.

Prêt hypothécaire de 190 000, 00 $ remboursé.

91 156,30 $ ont été épargné en frais d’intérêts.

17 644,73 $ ont été épargné en frais de gestion REER.

Ce scénario nous simplifie aussi la vie. Imaginons 15 ans de tranquillité sans avoir à se soucier des fluctuations de marchés! À l’inverse, que seraient ces 15 années passées à surveiller les montées et les descentes de la valeur de nos placements. En sommes, le remboursement du prêt hypothécaire est beaucoup plus avantageux que le REER.

En remboursant son prêt hypothécaire au lieu de cotiser à un REER on se débarrasse à la fois d’une dette et on réalise une économie de 108 801,03 $ en frais bancaires et en frais de gestion de portefeuille.

Une fois le prêt hypothécaire remboursé, on peut verser l’équivalent des versements hypothécaires directement dans son REER. C’est 15 828, 96 $ par année auxquels s’ajoutent les 4 670, 00 $ supplémentaires qu’on avait décidé de consacrer à son remboursement d’hypothèque.

Au total, c’est 20 498, 96 $ qui iront directement dans le REER chaque année et on peut minimiser son revenu imposable et maximiser son remboursement d’impôt pour cotisation REER.

On peut ainsi continuer à cotiser à son REER jusqu’à ce qu’à atteindre la limite de 94 500,00 $ accumulée au fil des ans et utiliser la limite de cotisation CELI de 25 500,00 $+ (Le signe «+» réfère au droit de cotisation accumulé chaque année une fois le prêt hypothécaire remboursé.)

Selon le scénario d’investissement détaillé précédemment, les 20 498, 96 $ placés annuellement dans un REER vaudront 303 381,15 $ après seulement 10 ans et 576 473, 94 après 15 ans d’épargnes.

Alors, que devrait-on faire cette année?

Rembourser son prêt hypothécaire au lieu de cotiser à son REER semble être la meilleure approche. C’est merveilleux d’être libéré de ses dettes, de pouvoir garder pour soi les 108 801, 03 $ de frais de gestion et d’intérêts qu’auraient coûté ses années de cotisation REER et d’avoir le sentiment d’être en contrôle et d’avoir une meilleure sécurité financière

Un vie plus simple

Objectifs plus simples : rembourser l’hypothèque

Décisions plus simples : pas de décisions de placement REER, ni de réunions stratégiques ni de remords eu égard à des décisions d’investissement moins heureuses.

Une vie simplifiée : fini le stress associé au fluctuations de placements qui montent, descendent, remontent, redescendent…

Et comment savoir si les conclusions de cette analyse seront valables pour les 15 prochaines années? Personne ne connaît l’avenir, pas même les conseillers financiers, mais pour y voir plus clair on peut quand même se poser quelques questions simples :

Quelles sont les chances qu’un placement REER ait un rendement annuel moyen de 10,51%, chaque année, au cours des 15 prochaines années?

Pas très fortes!

Quelles sont les chances que les taux d’intérêt hypothécaireaugmentent au cours des 15 prochaines années?

Assez élevées!

En fait, le remboursement maximale d’un prêt hypothécaire au moment où les taux sont faibles est certainement une bonne stratégie.

Qu’en dites-vous ?

Il est donc vivement recommandé de payer son hypothèque d’abord. En passant, ce principe n’est pas nouveau. Il l’est peut être nouveau pour notre génération, mais il est familier à nos parents et à nos grands-parents qui ont toujours priorisés le remboursement de leur prêt hypothécaire. Ils n’ont jamais mis d’argent dans un compte d’épargne alors qu’ils en devait à la banque. Pour eux, c’était inconcevable.

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