Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Très peu de gens peuvent acheter une maison ou propriété eux-mêmes sans aucune aide financière. C’est là qu’un prêt hypothécaire est pratique. D’après Wikipedia, un prêt hypothécaire est : ‘’un prêt garanti par des bien immobiliers grâce à l’utilisation d’un prêt hypothécaire (un instrument légal.)’’

Un prêt hypothécaire habituellement, s’élève à presque la valeur de la propriété ou maison, et permet aux gens d’acheter, vivre et utiliser la propriété sans avoir à payer la valeur totale tout d’un coup. En échange, le détendeur de l’hypothèque (prêt hypothécaire) est requis de payer un montant fixe d’intérêts sur le prêt.

La personne/gens achetant la propriété, actuellement ne leur appartient pas jusqu’à ce que le prêt hypothécaire soit payé au complet, le prêteur hypothécaire (i.e. la banque), dans l’intervalle, est effectivement la propriétaire.

La plupart des prêteurs hypothécaires requièrent un acompte, lequel est un pourcentage de la valeur totale de la propriété que vous achetez, afin de vous prêter l’argent. Par exemple, si une propriété avait une valeur de 100,000$ et vous deviez donner 10% en acompte, cela équivaut à un acompte de 10,000$ (100,000$ x 10%.) Ce qui veut dire que le prêteur hypothécaire vous fournira 90,000$ de prêt (100,000$ valeur de la propriété – 10,000$ en acompte) et un prêt à la valeur (LTV) ratio de 90,000$/100,000 = 90%.

Pourquoi les banques veulent donner des prêts hypothécaires ?

Eh! bien, comme tous les prêts, il y a un hic – intérêt.  Vous  hypothèque doit être remboursée avec des intérêts, lequel est le profit que le prêteur hypothécaire fait sur le prêt.

Les prêteurs hypothécaires fournissent des options de remboursements variés lesquelles composent les différents prêts hypothécaires disponibles.

 

Au Canada, si vous avez un acompte de 20% ou plus de la valeur du prix de la propriété, vous aurez besoin de ce que l’on appel une hypothèque conventionnelle. Si votre acompte est moins de 20% du prix de la propriété achetée, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire à ratio élevé, lequel est unique au Canada.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à ratio élevé ?

Un prêt hypothécaire à ratio élevé signifie que le prêteur fournit plus d’argent pour acheter la propriété, car l’emprunteur fournit seulement un acompte moins élevé et c’est un plus grand risque pour le prêteur. Alors, le prêteur demande une protection sous forme d’assurance. Cette assurance s’appelle assurance prêt hypothécaire et protège le prêteur si l’emprunteur ne peut pas payer son prêt. Le premium pour l’assurance est payé par l’emprunteur.

Il y avait plusieurs fournisseurs d’assurance prêts hypothécaires au Canada, mais avec la crise financière récente, quelques compétiteurs américains se sont retirés du marché laissant la Société Canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et la Financière Genworth comme les fournisseurs canadiens d’assurance prêts hypothécaires.

Quels sont les différentes sortes de prêts hypothécaires ?

Il y a 3 sortes principales de prêts hypothécaires :

• Ouvert
• Fermé
• Convertible

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ouvert ?

Un prêt hypothécaire ouvert est très pratique car ils sont, l’option la plus flexible et vous permet de faire de larges paiements ou de payer l’hypothèque en entier sans aucune pénalité. Cependant, il y a habituellement un prix à payer pour cette flexibilité additionnelle. Les prêts hypothécaires ouverts ont typiquement un taux hypothécaire plus élevé que l’équivalent fermé. Normalement, le genre de consommateurs qui vont optés pour un prêt hypothécaire ouvert peuvent vivre avec des changements dans les taux d’intérêts, et réellement, apprécie la possibilité de payer l’hypothèque en entier s’ils le veulent.

Rappelez-vous que d’autres genres de prêts hypothécaires vous permettent de payer jusqu’à 20% de la valeur du prêt un fois par année sans frais additionnels : et ce montant peut servir à payer le principal. De plus, certains prêteurs offrent l’option d’augmenter vos paiements réguliers (hebdomadaires/mensuels) jusqu’à 20% sans frais à encourir.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire fermé ?

Les prêts hypothécaires fermés permettent une stabilité additionnelle aux consommateurs car ils ont un taux d’intérêt fixe pour une certaine période de temps leur permettant une prévision et planification plus facile. Plusieurs prêteurs chargent une pénalité si le prêt est remboursé plus rapidement et celles-ci peuvent être très coûteuses. Mais, si vous avez un taux non compétitif versus le marché il serait bon de parler à conurtier en prêt hypothécaire car parfois il en vaut la peine de payer la pénalité même si elle est coûteuse et aller avec un contrat à taux réduit. (Aussi, visitez notre calculateur de pénalité pour taux hypothécaire pour vous aider à voir combien il vous en coûterait pour rompre votre contrat hypothécaire existant.)

Les prêts hypothécaires fermés généralement ont des taux d’intérêts moindres que les prêts ouverts car les prêteurs sont capables de prévoir combien de profit leurs prêts vont générer.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire convertible ?

Un prêt hypothécaire convertible est une option flexible qui vous permet de changer le genre d’hypothèque vous avez pour une certaine période. Par exemple, vous pouvez verrouiller votre hypothèque pour un plus long terme avant que votre terme courrant expire sans avoir à payer de pénalité. Cette option est avantageuse si vous croyez que les taux d’intérêts vont augmenter  et que vous désirez profiter du taux, plutôt. Ce ne sont pas tous les prêteurs qui offrent les prêts hypothécaires convertibles. Il y a des restrictions alors assurez-vous de lire les lignes fines pour ce genre de produit hypothécaire.

Quels sont les différents genres de taux hypothécaires?

Un taux d’intérêt est le montant d’intérêt en pourcentage chargé sur un prêt. Un taux d’intérêt hypothécaire ou taux hypothécaire est le montant en pourcentage chargé sur un prêt hypothécaire.  Ceux-ci sont les 2 principaux genres de taux hypothécaires  taux hypothécaires fixes taux hypothécaires variables.

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire fixe?

Taux hypothécaire fixe signifie que le taux d’intérêt demeurera fixe pour une certaine période de temps, i.e. il ne changera pas pour la durée de votre prêt hypothécaire. Vous serez en mesure de savoir sur une base (ou hebdomadaire, aux deux semaines, etc.) mensuelle exactement combien seront vos paiements et combien vous devez au prêteur et combien vous devrez payer à la fin du terme.

Habituellement ces hypothèques sont de 6 mois à 25 ans. Ce qui signifie que si quelqu’un a pris un prêt pour 15 ans, le taux sera fixe pour 15 ans, alors l’emprunteur peut choisir de prendre un genre différent de prêt hypothécaire jusqu’à ce qu’il soit payé entièrement. La plus part des gens vont opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe au terme de 2 – 5 ans.

Qu’est-ce qu’une hypothèque à taux variable ?

Une hypothèque à taux variable, étant aussi connu sous le nom d’une hypothèque à taux ajustable (ARM), fluctue quand les taux d’intérêts augmentent  ou diminuent pour la longueur du terme. Les taux d’intérêts fluctuent avec le taux préférentiel des prêteurs lesquels fluctuent avec la cible de la Banque du Canada pour leur taux d’un soir. Ces taux peuvent changer avec les annonces de taux par la Banque du Canada lesquels généralement sont environ aux 6 semaines. 
Ce taux hypothécaire variable est une bonne option si vous croyez que les taux d’intérêts vont diminuer ou demeurer à la baisse.

Quels sont les facteurs qui influencent les taux hypothécaires au Canada?

Les taux hypothécaires fixes et variables sont affectés par différents facteurs. Les taux fixes sont affectés par les rendements obligataires canadiens. Habituellement si les rendements obligataires de 5 ans sont à la baisse, les taux hypothécaires de 5 ans fixes seront aussi à la baisse. Conséquemment les taux hypothécaires variables sont dictés par le taux de financement à un jour par la Banque du Canada. Pour plus d’information sur ce sujet visitez notre blog

Note: Une différence quand vous calculez les taux hypothécaires au Canada est que, toutes les hypothèques sont converties semestriellement, par la loi, excepté pour les taux variables ou ajustables. Ceci diffère des Etats-Unis ou les taux hypothécaires sont convertis périodiquement à chaque mois. Ceci signifie que si vous voyez un taux hypothécaire canadien de 6%, l’hypothèque aura un taux effectif annuel (EAR) de 6.09%, basé sur 3% semestriellement.

Combien de fois les taux hypothécaires changent-ils?

Les taux hypothécaires offerts sur le marché peuvent fluctuer quotidiennement. Ceci peut rendre le magasinage pour une hypothèque un peu comme un défi – personne n’aime se verrouiller dans un taux fixe pour réaliser que les taux ont baissé le mois prochain. Plusieurs prêteurs surmontent cette situation en offrant une période de ’maintenir à ce niveau’ quand vous êtes approuvé pour un taux hypothécaire, le prêteur maintiendra ce taux pour vous pour une période jusqu’à 120 jours. Si les taux augmentent pendant ce temps, vous aurez le taux le plus bas en autant que la transaction ferme en dedans de la période prévu.

Même s’il est presque impossible de prédire à 100 pourcent de certitude ou les taux de dirigeront, il est intéressant d’entendre ce que les spécialistes de l’industrie en pensent.

Les prévisions de notre Comité de RateSupermarket.ca est une prévision mensuelle pour taux hypothécaires fixes et variables. Notre comité indépendant de spécialistes considère les indicateurs clés économiques et partage leurs pensées si les taux hypothécaires augmentent, seront à la baisse ou demeureront au même niveau sur une période de 30-45 jours.

Les remboursements d’hypothèque sont composés de 2 parties, le principal (le montant  emprunté) et l’intérêt (les frais chargés pour emprunter ce montant). Le plus gros montant que vous pouvez donner comme acompte, le moins vous aurez à emprunter, résultant en moins d’intérêts à payer pour la durée de l’hypothèque.

Plusieurs prêteurs vous offriront différentes options de paiement comme :

• Mensuel
• Bi-Hebdomadaire
• Bi-Hebdomadaire rapide ou accéléré
• Hebdomadaire
• Hebdomadaire rapide ou accéléré

Visitez notre calculatrice de taux hypothécaire pour voir comment les différentes options de paiements affectent le total d’intérêt payé.

Chaque option est décrite en plus détails ci-dessous :

Mensuel

Celle-ci semple être l’option la plus utilisée, votre paiement hypothécaire sera retiré de votre compte bancaire une fois par mois, i.e. le 1er de chaque mois.

Bi-Hebdomadaire

Vos paiements hypothécaires sont retirés deux fois par mois, comme le 1er et le 15 et sont la ½ du montant hebdomadaire. Alors vous payez le même montant dans l’année de la même façon que si vous auriez opté pour l’option mensuelle.

Exemple :

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$, avec l’option bi-hebdomadaire vous payez 100$ deux fois par mois = 1,000$ x 24 paiements = 24,000$.

Cette option est utile si vous désirez que vos paiements correspondent à votre chèque de paie, si vous avez êtes payé aux 2 semaines.

Bi-Hebdomadaire rapide ou accéléré

Vos paiements hypothécaires sont la moitié du montant du paiement mensuel, mais ils sont collectés à chaque deux semaines.

Si votre paiement mensuel est de 1,000$ donc votre paiement bi-hebdomadaire rapide sera de 500$. Les paiements sont effectués le même jour à chaque 2 semaines et vous aurez au moins trois paiements par mois, deux fois par année.

Exemple :

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$ en paiements par année, mais si vous payez bi-hebdomadaire alors c’est 1,000$ x 26 paiements = 26,000$. Le montant d’intérêt est le même, alors, le paiement additionnel de 2,000$ sera déduit de la balance que vous devez sur votre hypothèque.

Vous aurez aussi une petite déduction supplémentaire sur la balance de votre hypothèque parce que vous faites de petits paiements plus rapidement que s’ils étaient de larges paiements, une fois par mois. 

Hebdomadaire

Cette option est l’option mensuelle multipliée par 12 mois et divisée par 52 semaines, dans un an. Encore une fois, vous payez le même montant dans un an que l’option mensuelle.
Une petite montant est épargné due au ¾ de votre paiement fait plus tôt chaque mois. Encore une fois, cette option peut être utilisée si vous désirez que vos paiements hypothécaires correspondent à la journée de votre chèque de paie.

Hebdomadaire rapide ou accéléré

Cette option est la même que la bi-hebdomadaire rapide, excepté que les paiements ont lieu le même jour à chaque semaine, signifiant que vos paiements sont le ¼ de votre paiement normal mensuellement.

Il y a parfois 5 semaines dans un mois et vous aurez 5 paiements dans un mois. Ceci aura lieu au moins 4 fois par année.

Exemple :

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$, alors vous paierez 500$ par semaine x 52 semaines = 26,000$. Vous payez un 2,000$ supplémentaire par année, lequel est déduit de votre balance hypothécaire.