Guide pratique sur les prêts hypothécaires

Pour la plupart d’entre nous, acheter une maison signifie obtenir un prêt hypothécaire. Bien peu de gens peuvent se permettre d’acheter une maison sans un peu d’aide financière. Un prêt hypothécaire est un prêt garanti contre la propriété, donc un prêt garanti par la maison achetée.

Un prêt hypothécaire équivaut habituellement à la valeur de la propriété ou de la maison et permet aux gens d’acheter, vivre à l’intérieur et utiliser la propriété sans payer la valeur totale en un seul paiement. En échange, l’individu obtenant un prêt hypothécaire doit repayer un certain montant d’intérêt sur le prêt. L’individu achetant la propriété n’est pas propriétaire jusqu’à ce que la maison soit payée en entier, le prêteur (ex. la banque) possède la maison jusqu’à ce moment.

Les prêteurs exigent un acompte, qui est un pourcentage de la valeur totale de la propriété afin de vous prêter le reste du montant d’argent. Par exemple, si une propriété était évaluée à 100,000$ et vous deviez mettre 10% en acompte, ceci équivaudrait à 10,000$ (100,000$ x 10%). Donc, le prêteur vous prêterait 90,000$ (100,000$ en valeur de propriété – 10,000$ en acompte) et un ratio d’emprunt-valeur (EV) à 90,000$/100,000$ = 90%.

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Et bien, comme avec tous les prêts, il y a une attrape – les intérêts. Votre prêt doit être repayé avec les intérêts, qui sont les profits générés par le prêteur.

Les prêteurs hypothécaires offrent plusieurs options de paiement, ce qui consiste en différents prêts étant disponibles.

Au Canada, si vous avez un acompte de 20% ou plus sur le prix d’achat de la propriété, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire conventionnel. Si votre acompte est de moins de 20% du prix d’achat, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire à haut ratio, ce qui propre au Canada.

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Un prêt hypothécaire haut ratio signifie que le prêteur vous offre plus d’argent pour acheter la propriété, car l’emprunteur ne peut offrir plus qu’un petit acompte, résultant donc en un risque plus élevé pour le prêteur.

Donc, le prêteur exige une protection sous forme d’assurance. Cette assurance est nommée assurance de non-remboursement et protège le prêteur si l’emprunteur ne peut repayer le prêt. Les primes d’assurances sont payées par l’emprunteur.

Jadis, il y avait plusieurs fournisseurs d’assurance de non-remboursement au Canada, mais avec la crise financière récente, plusieurs compétiteurs américains se sont retirés du marché laissant donc la Société Canadienne de l’Hypothèque et Logements ainsi que Genworth Financial comme étant les fournisseurs primaires d’assurance de non-remboursement.

Il y a 3 types principaux de prêts hypothécaires:

• Prêt ouvert
• Prêt fermé
• Prêt convertible

Découvrez la différence entre les prêts hypothécaires ouverts et fermés..

Les prêts hypothécaires ouverts sont bien pratiques car ils sont sans doute l’option la plus flexible et vous permettent de faire de gros paiements ou repayer le prêt en entier sans pénalité. Par contre, il y a généralement un prix à payer pour cette flexibilité. Les prêts hypothécaires ouverts ont généralement un taux d’intérêt plus élevé que l’équivalent fermé. Normalement, le type de consommateur choisissant un prêt hypothécaire ouvert peut gérer des fluctuations du taux d’intérêt et est très intéressé par la possibilité de repayer le prêt en entier s’il le désire.

Souvenez-vous que les autres types de prêts hypothécaires vous permettent de payer jusqu’à 20% de la valeur du prêt par année sans frais additionnels; et ce montant peut servir à repayer le capital. De plus, certains prêteurs offre l’option d’augmenter les paiements réguliers (mensuels/hebdomadaires) de jusqu’à 20% sans charger de frais.

Les prêts hypothécaires fermés offrent une stabilité additionnelle aux clients car ils sont offerts à un taux d’intérêt fixe pour une certaine période de temps, permettant une meilleure planification et prévision. Plusieurs prêteurs chargent une pénalité si le prêt est repayé tôt et celles-ci peuvent être assez onéreuses. Mais si vous obtenez un taux loin d’être compétitif en comparaison au marché, il peut être avantageux de discuter avec un courtier hypothécaire car parfois les pénalités justifient l’épargne reliée à un meilleur taux. (Aussi, visitez notre calculatrice de pénalité hypothécaire afin de vous aider à calculer le coût de briser votre contrat hypothécaire actuel).

Les prêts hypothécaires fermés ont généralement un taux réduit en comparaison aux prêts hypothécaires ouverts, car les prêteurs sont en mesure de prévoir les montants générés par les prêts.

Un prêt hypothécaire convertible est une option flexible qui vous permet de changer le type de votre prêt sur une certaine période. Par exemple, vous pouvez verrouiller un prêt à long terme avant l’expiration de votre terme sans avoir à payer de pénalité. Cette option est avantageuse si vous croyez que les taux hypothécaires vont vers la hausse et désirez fixer votre taux plus tôt. Ce ne sont pas tous les prêteurs qui offrent ce type de prêt hypothécaire. Il y a certaines restrictions, alors assurez-vous de lire les petites écritures pour ce type de produit hypothécaire.

Un taux d’intérêt est le pourcentage d’intérêt chargé sur un prêt. Un taux d’intérêt hypothécaire, ou taux hypothécaire, est le pourcentage chargé sur un prêt hypothécaire. Il y a deux types principaux de taux hypothécaires: taux fixe & taux variable.

Les taux hypothécaires fixes signifient que votre taux d’intérêt reste le même pour une certaine période de temps. Donc, le taux ne variera pas pour la durée du terme. Vous saurez avec certitude le montant de vos paiements mensuels (ou hebdomadaires, bi-hebdomadaires, etc) et le montant de votre balance à la fin du terme.

Ces prêts hypothécaires varient généralement entre 6 mois à 25 ans. Ceci signifie que si quelqu’un obtient un prêt hypothécaire sur 15 ans, le taux sera fixé pour 15 ans, puis l’emprunteur pourrait décidé d’arranger un type différent de prêt hypothécaire jusqu’à ce que le tout soit repayé en entier. La plupart des gens optent pour un prêt hypothécaire fixe avec un terme de 2-5 ans.

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Un taux hypothécaire variable, aussi connu sous le nom de prêt hypothécaire à taux ajustable, fluctue lorsque les taux d’intérêt baissent ou montent durant le terme. Les taux d’intérêt fluctuent selon les taux de base des prêteurs, qui sont influencés par le taux de financement à un jour de la Banque du Canada. Ces taux suivent les annonces de la Banque du Canada, qui surviennent généralement chaque 6 semaines environ.

Le prêt hypothécaire à taux variable est une bonne option si vous croyez que les taux vont vers la baisse ou resteront réduits.

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Les taux fixes et variables sont affectés par différents facteurs. Les taux hypothécaires fixes sont affectés par les rendements des obligations canadiennes. De manière générale, si les rendements sur 5 ans descendent, les taux fixes de 5 ans vont aussi descendre. De l’autre côté, les taux variables sont influencés par les taux de financement à un jour de la Banque du Canada. Pour plus d’information sur le sujet, lisez Quels Facteurs Affectent les Taux Fixes et Variables des Prêts Hypothécaires Canadiens?.

Note : une différence lorsque vous calculez les taux hypothécaires au Canada est que tous les prêts hypothécaires sont composés semi annuellement, selon la loi, sauf pour les prêts hypothécaires variables ou ajustables. Ceci est différent aux États-Unis, où les taux hypothécaires assument une période de composition mensuelle. Ceci signifie que si vous voyez un taux hypothécaire canadien à 6%, le taux annuel en effet sera de 6.09% basé sur 3% annuellement.

Les taux hypothécaires offerts sur le marché peuvent fluctuer de jour en jour. Ceci peut rendre la tâche de magasiner pour un prêt hypothécaire assez complexe – personne n’aime verrouiller un taux hypothécaire simplement pour se rendre compte que les taux ont baissés le mois d’après. Plusieurs prêteurs hypothécaires ont résolu ce problème en offrant une période de ‘verrouillage de taux’ durant laquelle le taux est conservé pour une période de jusqu’à 120 jours si vous êtes approuvé au préalable pour un prêt. Si les taux augmentent durant ce temps, vous obtenez quand même le taux réduit tant que la fermeture de transaction survient durant cette période.

Quoiqu’il soit pratiquement impossible de prédire avec certitude la direction des taux, il est intéressant de savoir ce que disent les experts à ce sujet.

Nos Perspectives d’Experts sur les Taux Hypothécaires est un aperçu mensuel pour les taux hypothécaires fixes et variables. Notre groupe d’experts considèrent les indicateurs économiques importants puis partagent leurs opinions sur la direction des taux hypothécaires – s’ils vont monter ou descendre ou encore rester stables pour les prochaines 30-45 jours.

Les remboursements de prêts hypothécaires sont habituellement constitués de 2 parties différentes, le capital (argent emprunté) et les intérêts (frais chargé pour prêter l’argent). Plus votre acompte est élevé, moins vous devrez emprunter et moins vous payerez d’intérêt sur la durée de votre prêt.

Plusieurs prêteurs vous offrent différentes options de paiement telles que :

• paiements mensuels
• paiements bi-hebdomadaires
• paiements bi-hebdomadaires rapides ou accélérés
• paiements hebdomadaires
• paiements bi-hebdomadaires rapides ou accélérés

Utilisez notre calculatrice de taux hypothécaires afin de découvrir les différentes options de paiement ainsi que comment celles-ci peuvent affecter le montant total à payer.

Ceci est une des options les plus communes, votre paiement est prélevé de votre compte bancaire chaque mois, ex. le premier jour de chaque mois.

Vos paiements sont prélevés deux fois par mois, par exemple le 1er et le 15ème du mois, et consistent en la moitié du paiement mensuel. Vous payez le même montant annuellement qu’avec l’option mensuelle.

Exemple:

Si vous devez payer 2,000$ par mois x 12 mois (total annuel de 24,000$), avec l’option de paiement bi-mensuel, vous payerez 1,000$, deux fois par mois (1,000$ x 24 paiements = 24,000$).

Cette option est pratique si vous désirez coordonner vos paiements hypothécaires avec votre chèque de paie, si vous en recevez un chaque 2 semaines.

Vos paiements sont de un-demi paiement mensuel, mais ils sont collectés à tous les 2 semaines.

Si votre paiement mensuel est de 1,000$, le paiement bi-mensuel rapide sera de 500$. Les paiements sont effectués le même jour à tous les 2 semaines et, au moins deux fois par année, vous effectuerez trois paiements dans le même mois.

Exemple:

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$ par année. Si vous payez de manière bi-hebdomadaire, vous tombez à 1,000$ x 26 paiements = 26,000$. Le montant d’intérêt est le même, donc le paiement additionnel de 2,000$ sera déduit de votre capital.

Vous ferez aussi une petite déduction sur la balance du prêt car vous effectuez des petits paiements plus rapidement que s’ils étaient des gros paiements mensuels.

Pour plus d’information sur comment profiter des paiements accélérés, lisez: Paiements Accélérés.

Avec cette option, le montant à rembourser mensuellement est multiplié par 12 mois, pour ensuite être redivisé par 52 semaines. Encore une fois, vous payez annuellement le même montant d’intérêts.

Un petit montant d’épargne peut être généré étant donné que ¾ de vos paiements seront effectués au début du mois. Encore une fois, ceci peut être une bonne option si vous désirez coordonner vos paiements avec le jour de paie.

Cette option est similaire à l’option bi-hebdomadaire rapide, sauf que les paiements sont effectués le même jour chaque semaine, signifiant que vos paiements seront ¼ du paiement mensuel régulier.

Parfois, il y a 5 semaines dans un mois et donc vous effectuerez 5 paiements durant ces mois. Ceci surviendra au moins 4 fois par année.

Exemple:

Si vous payez 2,000$ par mois x 12 mois = 24,000$, vous payerez 500$ par semaine x 52 semaines = 26,000$. Vous payez 2,000$ de plus par année, ce qui sera déduit de votre capital.

Pour plus d’information sur comment profiter des paiements accélérés, lisez: Paiements Accélérés.

Durant votre recherche de prêt hypothécaire, vous allez probablement rencontrer des termes comme 10/10 ou 20/20, qui sont souvent référés comme étant des prépaiements, paiements doubles ou paiements forfaitaires. Ceux-ci réfèrent deux paiements additionnels que les prêteurs vous permettent d’effectuer : des paiements uniques ainsi qu’une augmentation du montant de vos paiements réguliers.

Par exemple, une option de remboursement 20/20 peut être définie comme suit:

• Le premier 20 signifie que vous effectuez un paiement forfaitaire de jusqu’à 20% de la valeur du capital original une fois par mois
• Le deuxième 20 signifie que vous pouvez augmenter vos paiements réguliers hebdomadaires/bi-hebdomadaires/mensuels jusqu’à 20% de plus

Si vous pouvez vous le permettre, faire ces paiements additionnels pourrait vous permettre d’épargner beaucoup d’argent sur la durée de votre prêt hypothécaire car vous réduirez la balance plus rapidement; donc vous réduirez aussi les intérêts à payer. Chaque prêteur offre différentes règles et régulations, alors assurez-vous de lire les petites écritures sur votre entente de prêt hypothécaire!

L’amortissement est la période de temps, normalement en années, nécessaire pour repayer votre prêt en assumant que:

• Le taux d’intérêt et montant des paiements ne changent pas
• Tous les paiements sont effectués à temps
• Aucun paiement additionnel n’est effectué

La plus longue période d’amortissement au Canada était de 25 ans, quoique ceci est maintenant différent. Quelques années auparavant, le gouvernement a permis au marché de s’ouvrir un peu les SCHL a commencé à assurer les prêts avec des périodes d’amortissement de 40 ans. Par contre, après la crise du crédit et du logement aux États-Unis, cette décision fut renversée et la période la plus longue pouvant être assurée est de 35 ans depuis octobre 2008.

Si vous étendez votre prêt sur une période plus longue (comme 35 ans), ceci signifie que vos paiements mensuels seront plus réduits à court terme, par contre cela sera plus coûteux au long terme. La logique vous dicte qu’il est avantageux d’utiliser la plus courte période d’amortissement que vous pouvez vous permettre. Ceci vous permettra d’épargner des milliers de dollars en intérêt – et pensez à tout ce que vous pourriez acheter avec ça!

Notre calculatrice de taux hypothécaire bien pratique peut vous démontrer exactement combien d’intérêt vous payerez en utilisant les différentes périodes d’amortissement. Vous pouvez aussi sélectionner différentes options de paiements afin de découvrir à quel point un cycle de paiement bi-hebdomadaire rapide peut vous permettre d’épargner en comparaison aux paiements mensuels.

Un courtier hypothécaire est un agent indépendant qui travaille pour vous, l’emprunter, et sert d’intermédiaire entre le réseau de prêteurs hypothécaires et l’emprunteur. Comme les courtiers hypothécaires peuvent gérer des millions de dollars en prêts hypothécaires annuellement, ils peuvent généralement vous obtenir un meilleur taux de la part des prêteurs que ce que vous pourriez obtenir si vous approchiez les mêmes prêteurs vous-même. C’est un simple cas d’échelles économiques – les prêteurs offrent les meilleurs prix aux courtiers afin de continuer de profiter du gros volume d’affaires qu’ils génèrent chaque année.

C’est gratuit! La vaste majorité des courtiers hypothécaires ne vous chargeront pas pour leurs services (à moins qu’il ne s’agisse d’une situation extrêmement complexe). Ils reçoivent une commission des prêteurs une fois que le prêt est obtenu. Le courtier hypothécaire s’informera auprès de tous les prêteurs dans son réseau afin de vous trouver la meilleure offre selon vos besoins. Plusieurs courtiers travaillent avec plus de 85 prêteurs différents.

Ce volume d’options contraste énormément d’avec une situation où vous approchez votre banque locale afin de vous informer sur leurs meilleurs taux. Ils ne peuvent vous offrir autre chose que leurs taux et pourraient ne pas être si flexible.

Comme résultat, de plus en plus de prêts hypothécaires sont obtenus via les courtiers, au Canada. En ce moment, un nombre moyen de 25-30% des prêts hypothécaires sont obtenus par les courtiers, selon l’Association Canadienne des Conseillers Hypothécaires Accrédités (ACCHA). Malgré cette croissance, l’industrie des courtiers en a encore long à faire avant de se comparer aux autres pays. Aux États-Unis, la part des courtiers hypothécaires en ce qui concerne les nouveaux prêts a augmenté à 60% durant les 10 dernières années, débutant à une part de marché de 20% durant les années 1980, selon Wholesale Access, une firme de consultants.

Pour plus d’information, lisez:: Qu’est-ce qu’un courtier hypothécaire..

Lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire, vous allez rencontrer ces deux termes conflictuels:

• Pré-Qualification - une pré-qualification compare votre salaire personnel versus votre dette selon les ratios d’industrie et vous démontrera le prix moyen du prêt que vous pourriez obtenir. Vous n’avez pas de prêt pré-approuvé après le processus de pré-qualification.
• Approbation Préalable – une approbation préalable, de l’autre côté, est un engagement conditionnel d’un prêteur hypothécaire à vous offrir le prêt. C’est beaucoup plus en profondeur qu’une pré-qualification et il est recommandé d’obtenir ceci tôt durant le processus d’achat d’une maison. L’approbation préalable permet au prêteur de vous donner des conseils plus véridiques et précis car il aura une meilleure idée de votre situation.

L’approbation préalable est normalement fournie au vendeur lorsque vous faites une offre sur la maison. Si vous obtenez une approbation préalable, ceci démontre que vous êtes un acheteur plus qualifié et augmente vos chances de gagner une enchère sur la propriété. Certains prêteurs offrent un programme vous permettant d’envoyer et offrir votre approbation préalable avec une protection du taux durant la recherche de propriété – ceci se nomme une garanti de taux ou verrouillage. Ceci est offert jusqu’à 120 jours.

Pour plus d’information, lisez: Approbation Préalable vs. Pré-Qualification.

Il y a quelques façons différentes de réduire votre capital plus rapidement.

• Augmenter la fréquence de vos paiements. Ex. aller de paiements mensuels à bi-hebdomadaires rapides
• Effectuez des prépaiements annuels
• Augmenter vos paiements mensuels/bi-hebdomadaires/hebdomadaires
• Réduisez votre période d’amortissement

Pour d’autres façons d’épargner sur votre prêt hypothécaire, découvrez notre Infographique sur Comment Épargner sur votre Prêt Hypothécaire..

Nous avons aussi compilé un guide étape par étape sur Comment Repayer votre Prêt Hypothécaire plus Rapidement.